A. 안녕하세요. 김영순 변호사입니다.
주택 임대차보호법 제 4조에 의하면 기간의 정함이 없거나 기간을 2년미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. <개정 1989.12.30, 1999.1.21>라고 하였습니다.
임대차보호법은 임차인을 보호하는 법으로서 임대인이 2년미만의 짧은 계약으로 임차인의 권익이 보호받지 못하는 경우를 위하여 위와 같은 조항을 만들었습니다. 즉, 임차인은 2년의 계약을 하고 싶은데 임대인이 일방적으로 기간을 정해도 최소 기간을 2년으로 보호하고자 하는 것입니다.
따라서 위와 같은 경우에는 6개월 후에 임차인이 계속하여 거주하겠다고 하면 애초의 계약과 상관없이 2년의 기간을 임대차 기간으로 봅니다. 따라서 합법적으로는 임차인을 내보낼 방도가 없습니다. 거꾸로 6개월만 계약한 임차인이 계약에 따라 나가고 싶다고 한다면 임대인은 당연 보증금을 지급해야만 합니다.
이렇듯 주택임대차보호법은 임차인을 보호하는 법입니다. 계약의 해지나 계약의 만료는 반드시 그 기간과 해지의사를 증명할 수 있는 내용증명으로 통보하는 것이 원칙입니다.
임대인은 계약기간 만료전 6월부터 1월까지 임차인에 대하여 계약 연장 거절을 할 수 있으며, 임차인은 1개월전에만 통보하면 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인, 임차인 모두 기간동안 통보하지 않는다면 묵시적인 계약연장으로 보고 동일한 조건으로 다시 2년간의 계약기간을 인정하게 됩니다.
이때 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있으나 그 효력은 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 이후에 발생하게 됩니다. 임대차보호법은 비교적 간단한 법안입니다. 하지만 절대적으로 임차인에게 유리하므로 임대인들은 계약시 반드시 이런 점을 고려하여야 합니다.
만약 계약기간이 지났고 보증금을 주었는데도 나가지 않는다면 법원에 명도소송을 하여 강제로 나가게 할 수 있습니다. 이런 경우는 통상적으로 일반적인 임대차 계약보다는 경매 등을 통하여 낙찰 받았을 때 많이 발생합니다. 하지만 명도소송 역시 재판이므로 기간이 최소 3~6개월 정도가 걸리고 비용도 발생을 하게 되므로 당사자들끼리 원만하게 합의를 하는 것이 좋습니다.
정은현
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