▲김호철 교수

과거에는 주민의 피해와 상관없이 많은 규제가 있었고, 개발압력이 크지 않았던 당시에는 현재와 같은 심각성을 내포하지 않았다. 그러나 110만명의 대도시로 발전한 현재의 수원에서 볼 때 비행장으로 인한 고도제한은 도시발전에 큰 걸림돌이 되는 것은 분명한 사실이다. 특히 도심을 관통하는 국도 1호선에 지정된 비상활주로의 해제는 실효성 츠견에서 긍정적으로 검토될 필요성이 크다.

수원비행장 및 비상활주로 문제는 최근 성남시 고도제한 완화가 현실화 되면서 당위성이 커지고 있다. 비행장 등으로 인한 고도제한 완화는 주변지역의 재개발, 재건축 문제와 관려을 가질 수 밖에 없다. 수원비행장 및 비상활주로 인근지역등른 고도제한을 받고 있고, 특히 세류동 등 서수원 6개동은 중복규제를 받으면서 타 지역에 비해 발전속도가 느려 낙후지역으로 남아있다.

이들 낙후지역에 고도제한이 완화되면 그동안 추진되지 못했던 도시정비의 움직임이 커질것으로 판단된다. 현재 해당기관간의 협의결과 어떠한 주민 피해 해소방안이 제시될 지에 대해서는 정화간 예측이 어려우나 고도제한 완화에 대비해 도시정비사업이 어떤 방향으로 전개돼야 할 것인가에 대해서는 미리생각해 볼 필요가 있다.

우선적으로 높이규제인 고도제한이 완화되더라도 밀도규제인 용적률이 주민이 기대하는 만큼의 개발이익을 보장할 수 있는지 살펴봐야 한다. 허용 용적률이 고도제한 완화를 충분히 수용하지 모살 경우 주민의 기대를 충족시키지 못할 수 있다. 결국 주민이 용적률 상향을 주장하게 돼 또 다른 갈등이 야기될 수 있다.

고도제한이 완화되면 지역별로 돌아가는 혜택이 달라질 수도 있다. 어떤 지역의 주민은 고층건물 건축이 가능하지만, 어떤 지역은 혜택의 정도가 미미할 수 있다. 고도제한이 완화되는 지역을 광역적으로 개발해 개발이익이 공평하게 배분될 수 있도록 계획을 세울 필요가 있다. 광역적 개발은 소규모 정비에서 중시된 개발이익의 사유화에서 지역사회의 공동발전과 개발이익의 사회적 공유를 달성시킬 수 있다.

광역적 개발은 개발이익 분배를 위해서 뿐 아니라 수원의 균형적 발전을 위해서도 반드시 고려해야 할 사업방식이다. 지역별 소규모 정비사업은 토지 등 소유자의 개발이익 향유에는 유리하나 전체 지역으로 보면 공공시설 부족을 초래할 수 있다. 사업지구 단위별로 공공시설이 설치되다 보니 각각의 지구차원에서는 큰 문제가 없지만, 광역적 차원에서 보면 도로, 학교, 공원 등이 증가한 세대 수만큼 추가적 확보가 이뤄지지 않아 주민들의 생활상 불편이 가중되는 것이다. 그 동안 재산권 행사를 하지 못했던 주민들이 지역별로 소규모 정비사업을 시행하면 모자이크식 개발이 이뤄져 지역 발전에 긍정적으로 작용하지 못할 수 있다.

초고층 복합건물, 쾌적한 저밀주거, 초고층 아파트, 역사적 환경보전 등이 입지한 지역의 특성에 따라 적정한 개발형태가 존재하며 이러한 기능이 전체적으로 조화를 이뤄야 수원의 도시경쟁력이 강화된다.

수원시 면적의 상당부분을 차지할 고도제한 완화지역을 대상으로 전체적인 계획을 세워, 고도제한 완화를 수원의 도시경쟁력 강화에 활용할 수 있는 기회로 삼아야 할 것이다.

마지막으로 고도제한 완화가 해당지역 주민들에게 커다란 개발이익이 발생할 수 있다는 막연한 기대는 현재 부동산 시장을 감안할 때 현실적이지 못할 수 있다. 오랜 기간 재산권 행사에 제한을 받았던 주민 입장에서는 당연한 것이지만, 재개발․재건축의 수익성은 과거와 다르게 현저히 하락하고 있다.

주택의 양적 충족이 사당부분 달성되면서 향후 사업전망은 더욱 부정적으로 예측되고 있다. 고도제한 완화가 주민의 생활불편 해소나 주택거래 활성화에 도움이 될 것은 분명하나 상당한 경제적 이익이 보장될지 여부는 불투명하다는 것이다.

지역특성을 살린 창의적인 도시재생, 물리적 환경개선을 넘어선 사회, 경제, 문화적 도시환경개선을 이뤄 주민의 개발이익도 높이고 도시의 경쟁력 강화도 달성하는 일석이조의 도시정비가 이뤄지기를 기대해 본다.