[환경일보=김도희 기자]  2021년 2월 4일, 정부는 새로운 주택 공급에 대한 부동산 대책을 발표했다. 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이다.

정부는 오는 2025년까지 서울 32만호를 포함해 전국 83만호의 주택을 공공 주도로 기존 재개발 및 재건축 구역의 사업을 빠르게 추진하고, 역세권·준공업지역·저층주거지를 개발하겠다는 것이 주요 내용으로 공공이 주도하는 기존 정비구역 대상 사업은 용적률을 늘리고 기부채납을 줄여 사업성을 높이겠다는 구상도 포함되어 있다.

신규택지도 서울 인근, 광역시 등 전국 15~20곳의 지역을 추가로 지정해 26만호 규모의 주택을 공급할 예정이다. 세종시 행복도시 예정지역에는 용적률 상향 또는 유보지를 활용해 1만 3000호를 추가로 공급하며 세부 입지 및 물량은 별도로 발표될 예정이다.

문제는 현재 발표된 대책의 공급 물량이 결국은 모두 추정치에 불과하다는 것이다. 우리가 공급을 체감하기에는 시간이 너무 멀어 지금 당장의 집값이나 전셋값에 효과를 줄 수 있을지 실효성에 의문이 든다.

공급에 대한 신호는 굉장히 명확하지만 물량이 어디까지나 추정치에 불과하고 재개발이나 재건축의 경우 이해관계가 워낙 복잡하다보니 단기적으로 추진할 수 있는 것들이 아니다. 지금부터 발굴을 시작해도 준공은 2030년을 넘어가게 될 것이다.

최근 거래가격 또는 거래량이 예전보다 상승한 경우는 대상 지역에서 제외하고, 공공재개발 등 기발표한 정책에 참여를 희망하는 지역도 가격 상승이 관찰되는 경우에는 사업 선정 대상에서 제외하겠다는 내용도 포함되어 있어 공공재개발 후보지에 선정이 되어도 항시 제외될 가능성이 있는 것이다.

이번 2.4부동산 대책은 2025년까지 추정에 불과한 물량을 지을 수 있는 부지를 확보하겠다는 의미로 결국 앞으로의 시간동안 땅을 구하러 다니겠다는 계획서 정도로 해석하는 사람도 생겨나고 있다.

지금 내집마련이 힘든 30~40대는 10년 이상 부동산 정책을 체감하지 못하며 제자리 걸음을 하게 될 가능성이 있다. 도시계획 권한은 지자체 소관이라 서울시의 협력이 필수적이고 장기적으로 공급이 과다해진다면 그것 또한 새로운 문제를 야기할 가능성이 있다. 현재의 과열된 시장 상황에서 분양가상한제 같은 저렴한 신규 청약이 제일 합리적이다. 

최근 청약 당첨가점이 치솟으며 청약을 포기하는 일명 ‘청포자’가 증가하는 가운데 상대적으로 청약 조건과 대출 등에 대한 규제가 상대적으로 덜한 비규제지역에 대한 청약 수요가 증가하고 있다. 부동산 전문가들은  “수도권 인기지역은 당첨 확률이 낮을뿐더러 각종 정부 규제로 취득세, 재산세 등의 세금 부담만 증가한다”며 오히려 서울과의 접근성이 좋은 곳에 위치한 비규제지역의 신규 공급 물량을 노려보라고 조언했다.

비규제지역은 상대적으로 정부 규제로부터 자유롭다. 청약통장 가입 후 12개월이 경과하고, 주택형별 예치금 조건만 충족한다면 만 19세 이상 누구든지 청약할 수 있다. 세대주 및 주택소유 여부와 관계없이 1순위로 청약할 수 있고 재당첨 제한도 없으며 주택담보대출비율(LTV)도 최대 70%까지 적용받을 수 있다.

이와 같은 이유로 수도권 비규제지역의 인기가 높아지고 있다. 대표적인 수도권 비규제지역 가평은 서울 접근성이 좋아 대체 주거지로 각광받으며 수요가 꾸준히 늘어나고 있기 때문에 서울에서 밀려난 ‘전세 난민’의 대체 거주지로 떠오른다.

최근 가평에서는 GS건설의 ‘가평자이’와 DL이앤씨의 ‘e편한세상 가평 퍼스트원’이 서로 하루 차이로 청약을 통해 맞붙으며 1순위 청약마감에 사상 처음으로 성공하며 수도권 비규제지역의 힘을 증명하였다.

이처럼 무주택자들은 수도권 인근 비규제지역의 분양가상한제 지역 신규 청약을 넣는 것이 합리적이다. 수도권 인근 지역으로 많은 인기를 누렸던 김포의 경우, 조정을 피해간 마지막 비규제지역 민간 분양 택지 ‘김포마송택지지구’가 남아있다.

부동산 관련 포털인 ‘호갱노노’에 따르면 2021년 1월 기준 김포의 20평형 아파트의 평균 평당가는 1,504만원(구래동: 1,662만원, 운양동: 1,673만원, 장기동: 1,711만원)임에 비해 김포마송택지지구의 분양가는 평당 1,000만원 초반대를 형성하고 있다. 김포마송택지지구는 분양가상한제 지역임과 동시에 김포시에서 가치가 저평가된 지역으로 합리적인 분양가라는 매력으로 조기완판 행렬을 이어왔다. 

김포마송택지지구 B4블록에 위치한 마지막 민간분양 단지인 대방그룹의 ‘김포마송택지지구 디에트르’가 2월 19일 분양 예정에 있다. 

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