Q. 저는 다가구의 임대인입니다. 그런데 세입자가 2달 이상 월세를 내지 않아 계약해지를 통보하였습니다. 하지만 세입자는 몇 달째 집에 들어오지 않는 상태입니다. 가끔 불이 켜져 있을 때도 있다고 하는데 만나기가 쉽지 않습니다. 새로운 세입자를 받아야 하는데 이런 경우 어떻게 해야 하나요? 제가 그냥 들어가서 짐을 다른 곳으로 옮겨놓고 새로운 세입자를 들이면 안되나요?

A. 안녕하세요. 김영순 변호사입니다.
임대차 계약기간이 만료 또는 해지 되었는데도 세입자가 임대한 물건을 반환하지 않는다면 법원에 명도소송을 하는 방법이 있습니다. 물론 이것은 최후의 방법일 것입니다. 최초 해야 할 것은 계약의 해지를 통보하는 것입니다. 계약해지 통보는 내용을 증명하는 내용증명으로 하는 것이 일반적입니다. 계약이 어떤 사유로 해지됐고 재계약의 의사가 없다는 문구로 내용증명을 보냅니다. 원본은 당연 보관을 해 두어야 합니다.

하지만 세입자는 장기간의 부재로 인하여 내용조차를 모를 수 있습니다. 따라서 법원에 명도소송을 신청합니다. 계약해지 통보를 했던 내용증명을 증거로 제출해야만 합니다. 법원에서는 실제 상대방과의 계약해지가 적법한가를 확인한 후 임차한 부분을 집주인에게 명도할 것을 판결합니다. 판결 후에 강제집행을 통하여 세입자의 짐을 일정한 곳으로 옮길 수 있습니다. 이런 과정이 없이 그냥 문을 열고 들어가 짐을 옮기면 형사적으로 주거침입죄가 형성되므로 주의해야만 합니다.

또 한가지 중요한 것은 계약해지의 시점입니다. 임대차 보호법에서는 임대인의 계약해지는 통상 1~6개월 이전에 통보를 해야만 합니다. 임차인 역시 1개월 전까지는 통보를 해야만 계약이 만료된 것으로 봅니다. 물론 2달 이상 월세를 연체했다면 이 역시 계약해지의 사유가 됩니다.

계약해지의 통보는 통상적으로 내용을 증명하는 서면으로 하며 우체국에서 내용증명을 보내는 것으로 완료됩니다. 만약 이런 통보 없이 임대차 기간이 만료되었다면 사실상 이는 계약연장으로 보고 2년의 임대차 계약이 갱신된 것으로 보게 됩니다. 따라서 계약의 갱신의 의지가 없다면 신속히 이를 통지할 의무가 임대인, 임차인 모두에게 있음을 알아야 합니다.
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