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[환경의 달 기획특집]
LH 제로에너지 리츠 단독주택 임대시장 개척한다

[환경일보] 허성호 대기자 = LH는 새정부 에너지 정책에 부응 발빠른 행보로 공공지원 임대주택을 리츠(REITs)로 국내 최초 대규모 단독주택 임대사업을 실시해 냉난방의 획기적 ‘에너지 절감’과 ‘건강 증진’ 두 마리 토끼를 잡는 미래 일백세 시대를 겨냥하는 친환경 제로에너지주택을 건설해, 행복도시∙김포한강∙오산세교에 유형별 제로에너지 단독주택을 건설해 내년 초 입주할 예정이다. <편집자 주>

2016년 국토교통부 주거실태조사 결과 우리 국민은 향후 거주하고 싶은 주택 유형으로 단독주택을 1순위(60%)로 꼽았다. 한국감정원 조사결과 최근 5년간 아파트 매매건수는 2.29% 감소한 반면 단독주택 매매는 20.02% 증가했다. 아파트 위주의 획일화된 주거문화에서 벗어나 쾌적한 전원생활, 층간소음 해방과 건강한 육아가 가능한 단독주택 수요가 꾸준히 증가하고 있는 것이다.

실제 분양시장에서도 단독주택의 인기는 뜨겁다. 지난 3월 LH가 블록형 단독주택용지에 주택개발리츠 방식을 도입해 GS건설과 함께 공급한 김포한강의 대규모(525세대) 유럽식 저층 단독주택 ‘자이더빌리지’는 55:1의 경쟁률을 보였다.

문제는 단독주택을 선호하긴 하지만 직접 건축하거나 구입할 때의 경제적 부담이 만만치 않고 이주시 환금도 어려우며, 겨울과 여름철의 냉・난방비 부담 등 유지관리, 방범문제 등으로 단독주택에 실제 거주하기가 힘들다는 점이다.

국내 최초 대규모 단독주택 임대사업 실시
‘에너지 절감’과 ‘건강 증진’ 충족
미래 세대 겨냥 친환경 제로에너지주택 건설

‘제로에너지 단독주택 임대 시범사업’
주거환경 우수한 전국 3곳 신도시
행정도시, 김포한강, 오산세교 시행

이에 정부(국토교통부)와 한국토지주택공사(LH, 사장 박상우)는 공공이 투자하는 선진 부동산금융방식인 리츠(REITs)와 제로에너지 건축기술을 적용해, 국내최초 ‘제로에너지 단독주택 임대 시범단지’를 선보였다. 단독주택을 선호하는 수요층이 합리적인 비용으로 단독주택을 임대로 거주하면서 고성능 친환경 건축기술의 효과를 누릴 수 있는 기회가 생긴 것이다.

금번 ‘제로에너지 단독주택 임대 시범사업’은 교통이 편리하고 쇼핑, 의료 등 주거환경이 우수한 전국 3곳의 신도시(행정중심복합도시, 김포한강신도시, 오산세교지구)에서 시행되며, 총 298호의 단독주택을 유형별로 리츠가 건설하여 임대한다. 지구별로 각각 행복도시(세종시)에 60호(블록형 단독주택용지 단독형), 김포한강 신도시에 120호(블록형 단독주택용지 영국식 합벽형), 오산세교(단독주택용지 듀플렉스형)에 118호의 3가지 유형이 있으며, 생활 근거지와 라이프스타일에 따라 다양하게 선택할 수 있다.

단지조감도(행정중심복합도시 B12블록) <자료제공=LH>


공공지원 임대주택 리츠로 국내최초 대규모 단독주택 임대사업 실시

사실 단독주택은 아파트에 비해 높은 가구당 건설비와 토지비용 등을 고려할 때 임대의 사업성을 담보하기 어려운 점이 한계였다. 따라서 그간 리츠(REITs)를 통한 임대주택의 공급 역시 아파트 중심으로만 이루어져 온 것이 사실이다.

하지만 정부와 LH는 시장자금 투자 중심의 부동산금융방식인 리츠의 사업구조를 재설계하여 공공이 선도적으로 투자하도록 구성하였다. 그리고 분양사업에 통용되는 시행이익을 배제한 적정 투자수익 구조와 지속적인 임대 운영에 중심을 둔 사업구조 구성 노력으로, 제로에너지 건축기술을 적용하고도 자금조달을 완료해 사업을 착수할 수 있었다.

제로에너지 단독주택 임대리츠 사업구조 <자료제공=LH>

이번 단독주택 임대 시범사업은 일단 주택도시기금 및 LH 등 공공자금(64.5%)이 출자하여 신용을 보강하는 트리거(trigger) 역할을 하고, 민간투자자(SI, FI)가 함께 최초로 시범사업(자기자본) 출자에 참여하는 것이 특징이다. 이렇게 구성된 리츠(REITs*, 부동산투자회사)가 사업시행자로 주택을 건설하고 기본 4년간 임대, 운영한다. LH는 사업의 기획뿐 아니라, 건설 및 임대기간동안 자산관리회사(AMC)로서 역할을 수행함으로써 건설 이후 임대기간 동안에도 사업 안정성을 강화하게 된다(㈜패시브하우스순환형임대주택위탁관리부동산투자회사 인가(2016.9.30)).

시범사업 리츠는 그간 사례가 없던 단독주택 임대리츠로 금융권은 우선 4년 임대기간에 한하여 투자에 참여한다. 차후 시범사업의 안정적 운영을 통한 시장확인을 거치게 되면 기업형 임대사업자에게 일괄 매각하거나, 임대기간을 연장하는(Re-financing) 등 지속적으로 임대사업을 영위하여 단독주택 임대시장의 저변확대에 기여할 것으로 예상된다.

이번 단독주택 임대 시범사업은 임대주택 공급 확대와 아파트 일변도를 벗어난 임대주택의 다양화에 기여하는 것으로, 아파트에 이어 단독주택단지 공급에도 리츠방식이 활용됨에 따라 리츠의 투자자산 다양화를 통해 민간 부문의 단독주택 임대시장 확대를 견인하는 마중물 역할도 할 것이다.

아파트형 임대관리시스템 도입으로 유지관리 부담 경감

단독주택의 임대관리 측면에서 보면 일본, 미국 등 해외에는 아파트 뿐만 아니라 종합부동산회사가 운영하는 장기 단독주택 임대단지를 쉽게 볼 수 있고, 해당 기업마다 임대관리시스템 역시 전문화되어 있다. 전문주택임대관리회사가 단지시설 관리 및 보안‧방범관리를 포함해, 컨시어지(데스크 고객서비스), 헬스케어, 쇼핑, 레져지원 등의 차별화된 서비스를 제공하고, 임대관리 종합포털을 갖추고 운영하는 것이다.

이번에 국내에 최초 시범 건설‧임대하는 단독주택 사업도 해외 우수사례를 조사연구하여 전문임대관리사업자를 통해 철저한 보안‧방범, 커뮤니티 등 생활서비스를 제공하여 아파트와 단독주택의 장점을 모두 누릴 수 있도록 할 것이며, 효율적인 임대관리와 입주민 지원을 위한 임대관리 포털도 개발하여 운영할 예정이다.

그간 우리 국민에게 주거란 아파트 위주의 소유와 자산증식의 수단이었음은 부인할 수 없지만, 아파트에서의 주거생활이 보안·방범 및 유지관리 차원에서 무척 편리하고 부담이 적었던 것도 사실이다. 그런 의미에서 주택관리회사로부터 전문적으로 관리받는 ‘단독주택’ 임대단지가 생긴다는 사실은, 소유와 건축의 부담없이 단독주택 거주경험을 원하는 실수요자에게 무척이나 반가운 소식이 될 것이다. 그리고 우리 주거문화에서 더 이상 집을 ‘소유’가 아닌 ‘생활’의 대상으로 인식전환 할 수 있는 좋은 계기가 될 것으로 본다.

획기적인 냉‧난방 에너지 절감과 건강증진을 추구하는 제로에너지주택

그간, 사계절이 뚜렷한 우리나라 기후에서 단독주택은 겨울철 난방 및 여름철 냉방비가 많이 드는 주택으로 서민이 거주하기 부담스러운 주택으로 여겨져 왔다. 그러나, 이번 3개 단지에 시범 공급하는 주택은 정부의 제로에너지빌딩 시범사업이다. 제로에너지빌딩은 고성능 외벽 단열과 열교(heat bridge, 열전도율이 큰 이음새 부분의 열적 단락부, 냉방시 실내 다른 부분보다 온도가 높음) 차단, 고성능 3중창호, 고기밀 시공 및 열회수 환기장치 등의 ‘패시브 요소’뿐 아니라, 태양광 패널 등을 활용한 ‘액티브 공법’까지 모두 적용해 주택 내 온도를 일정하게 유지하도록 함으로써 전기료, 냉·난방비 등에서 기존 일반 아파트 대비 약65% 이상의 에너지 절감을 가능하게 한다.

제로에너지빌딩의 개념 <자료제공=LH>

난방비의 경우 고단열 등 패시브기술을 통해 연간 20만원대 난방비(3L등급 패시브하우스 : 전용 85㎡, 난방등유 900원/L 적용 → 연간 난방비 229,500원 예상, 실제 태양광패널이 설치된 60평 기준 패시브하우스 단독주택을 25°C로 여름철 24시간 냉방한 경우 연간 냉방비 13만 8천원(누진제 감안) <출처: 2016. 9 전원속의 내집>)로 절감이 가능할 것으로 예상되고 있으며, 최근 기후 변화에 따른 연이은 폭염에도 외부차양 및 단열, 태양광 발전으로 효율적인 냉방이 가능해 여름철 누진제 전기요금 폭탄걱정 없이 시원한 실내환경을 유지할 수 있다.

특히, 제로에너지주택은 에너지 측면뿐 아니라 건강하고 쾌적한 주거를 가능하게 하는 주택으로 각광받고 있다. 제로에너지 단독주택은 일반 아파트의 내단열 공법과 달리 바닥, 지붕 등 주택 외벽 전체를 끊김 없이 감싸는 외단열 공법과 열교 차단 공법을 적용하여 외벽과 내벽 단열재 사이의 온도차에 의한 결로와 이로 인한 곰팡이의 발생을 원천 차단하기 때문에 주거공간의 쾌적성을 극대화하고, 아토피와 같은 피부·호흡기 질환의 예방에 기여할 수 있다.

일반주택과 비교한 패시브하우스 개념도 <자료제공=LH>

최근에는 미세먼지로 인해 창문개방을 통한 자연환기가 쉽지 않은 것이 현실이다. 그래서 밀폐된 공간에 산소(O2)는 줄어들고 이산화탄소(CO2)가 지속적으로 증가하고 유해물질(CO, 곰팡이 등)은 배출되지 않아 실내공기의 질이 급격히 나빠져, 가볍게는 피로감을 유발 및 숙면장애, 길게는 호흡기 질환 등의 질병도 유발할 수 있다(이산화탄소 실내 쾌적 허용치는 1000rpm(ASHREA표준), 2000rpm 경우 호흡이 증가하고 졸음을 유발하는 수준으로, 환기를 지속적으로 하지 않는 경우 50% 이상이 1000rpm이상, 2000rpm 이상도 지속 발생).

패시브하우스에 적용되는 열회수 환기장치는 창문개방 환기를 통해 발생하는 열손실을 최소화 하면서 지속적으로 쾌적한 공기를 공급하는 시스템으로 최근 문제가 되고 있는 미세먼지를 필터를 통해 걸러주면서 적정한 산소와 이산화탄소 농도를 유지하여 24시간 쾌적한 실내환경을 유지할 수 있다.

이번 시범사업은 설계 및 시공 품질테스트를 실시해 국내 최대규모의 건축물에너지효율등급 1++~1+++, 제로에너지건축인증 4~5등급 획득과, 패시브하우스 건축인증(KPHI)을 득할 예정으로, 국민의 쾌적한 삶과 주거비 절감을 유도함과 동시에 정부 친환경 미래에너지 정책에 동참하는 것으로, 친환경‧저에너지 주택 확산의 기폭제 역할을 할 것이다.

모든 주택은 개별 주차장 및 앞정원, 뒷정원(private backyard), 다락방을 가지고 있으며 유형에 따라 테라스 및 작업실도 제공된다. 단독 임대주택의 특성에 맞게 내구성 높은 자재와 특화디자인도 제시할 계획으로, 빌트인 가구 및 냉방가전과 공간활용을 극대화 하는 수납공간, 픽쳐레일과 같은 인테리어 소품 등을 발굴해 적용할 예정이다. 이번 시범사업은 LH가 리츠를 설립(주식회사 패시브하우스 순환형임대주택 위탁관리 부동산투자회사)하여 영업인가를 받고 자산관리회사(AMC)로서 사업전반 관리하고, 공모를 통해 각 부문별 민간사업자를 선정하여 작년 6월 자금조달을 시작하여 11월 착공함으로써 본격적으로 단독주택 임대사업을 추진하게 됐다.

자금조달 주선은 ㈜케이프투자증권, 설계와 시공은 ㈜포스코A&C, 단독주택 전문임대관리와 PM은 ㈜더 디벨로퍼가 담당하게 된다.

올해 2월 1차 임차인 모집에 나서 최고 27:1 경쟁률에 이르는 높은 관심을 받고 계약을 진행중에 있으며, 일부 미계약 세대에 대해 지속적으로 계약을 진행중에 있으며, 올 하반기 2차 임차인 모집, 내년 1월 준공, 2월 입주 및 임대를 시작할 예정이다. 구체적인 사업추진 현황 확인, 임차인 모집 등 상담은 로렌하우스(제로에너지 임대형 단독주택) 공식 홈페이지 및 상담전화을 통해 진행할 수 있다.

기존 사업과 같이 단기적인 관점에서 시행이익만을 기대했다면 이번 시범사업의 사업화는 불가능했을 것이다. 하지만 정부의 확고한 정책 목표와 공공자금 지원, 선진 부동산금융기법 도입과 LH의 장기적 관점의 지속가능한 단독주택 임대사업 아이디어, 민간의 적극적인 참여가 결합하여 사업화가 가능하게 됐다.

LH 박상우 사장은 “제로에너지빌딩은 유지관리 에너지 절감 및 온실가스 감축에 획기적으로 기여할 수 있는 혁신적인 건축물이다. 이번 제로에너지 단독주택 임대 시범사업은 공공지원 임대주택 유형을 단독주택으로 다양화하고 그간의 획일적인 주거문화를 개선하는 단초를 제공하는 성공모델이 될 것이고 지속적으로 제로에너지 건축물 공급할 것”이라고 밝혔다.

허성호 대기자  press@hkbs.co.kr

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